Immobilier : la guerre du neuf et de l’ancien

Motivés par leur envie d’apporter leur pierre à l’édifice dans la lutte contre le dérèglement climatique, de nombreux Français souhaitent vivre dans un logement qui ne présente qu’une faible empreinte carbone et qui n’est pas considéré comme une véritable passoire énergétique. Les programmes immobiliers neufs basés sur la dernière règlementation thermique en vigueur proposent justement toutes les garanties en la matière. Alors, pourquoi l’immobilier neuf se révèle-t-il plus respectueux de l’environnement que l’ancien ? À quels dispositifs fiscaux peut-on prétendre lorsque l’on souhaite investir le neuf ? Dans quelles villes investir ?

Écologie : une longueur d’avance pour l’immobilier neuf

La grande différence entre l’immobilier ancien et le neuf tient essentiellement à l’isolation thermique et à la qualité des dispositifs de chauffage et systèmes électriques. À l’opposé de l’ancien, un programme immobilier neuf est soumis à la règlementation thermique ou règlementation environnementale 2012 (RT ou RE 2012) qui va d’ici quelques mois céder sa place à la nouvelle norme, la RT 2020. Entrée en vigueur en 2012, la RT 2012 impose aux promoteurs immobiliers de construire un bâtiment dont la dépense énergétique maximale n’outrepasse pas les 50 kWh/m²/an (soit 3 à 5 fois moins énergivore que l’ancien). En d’autres mots, cette règlementation conduit à la construction de BBC (bâtiments basse consommation).

La RT 2020 se révèle quant à elle plus drastique que la norme actuelle et a pour objectif d’encourager la construction de BEPOS (bâtiments à énergie positive), c’est-à-dire des biens qui produisent de manière autonome plus d’énergie qu’ils n’en consomment et dont la consommation énergétique maximale doit se limiter à 0 kWh/m²/an.

Ainsi, faire appel à un promoteur immobilier pour l’achat d’un appartement neuf, c’est faire le choix d’investir dans un bien construit dans le respect de l’environnement et affichant une excellente performance énergétique.

Investissement dans l’immobilier neuf : qu’en est-il des dispositifs fiscaux ?

Dans l’optique de relancer le marché immobilier, mais également de soutenir la construction de bâtiments neufs, l’État a mis en place de nombreux dispositifs fiscaux particulièrement incitatifs. Autrement dit, grâce à ceux-ci, il souhaite rendre plus attractif l’investissement dans le neuf pour les particuliers.

La loi Pinel

Très plébiscitée par les investisseurs, tous profils confondus, la loi Pinel est le pilier gouvernemental en matière de défiscalisation immobilière. Ce successeur de la loi Duflot est reconduit au moins jusqu’en 2022 et va évoluer dès 2023. La loi Pinel ouvre droit à des avantages fiscaux particulièrement intéressants dans la mesure où l’investisseur respecte un certain nombre de conditions relatives au bâtiment, à sa zone d’implantation, au locataire et au plafonnement de loyer. Plus précisément, l’éligibilité au dispositif débouche sur une réduction fiscale qui varie selon la durée de location et qui est octroyée dans la limite d’un plafond global fixé à 300 000 €/personne et de 5 500 €/m² de surface habitable :

• 12 % sur 6 ans
• 18 % sur 9 ans
• 21 % sur 12 ans

Le dispositif Pinel est par ailleurs disponible en version outre-mer. Cette dernière, comme l’indique son nom, s’adresse à tout investisseur qui investit dans un logement neuf situé dans les départements et collectivités d’outre-mer. En l’occurrence, la réduction fiscale se révèle bien plus intéressante, soit 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans, avec le même plafond d’investissement de 300 000 €.

La loi Censi-Bouvard

L’investissement dans le neuf se trouve aussi dans le champ d’application de la loi Censi-Bouvard qui demeure valable jusqu’à la fin de cette année. Ce dispositif s’adresse exclusivement à tout contribuable ayant le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui investit dans une résidence de services neuve (maison de retraite, résidence étudiante, EHPAD…). En contrepartie d’une durée d’engagement de location de 9 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % HT, limitée 300 000 € d’investissement par an. Par ailleurs, il peut récupérer la TVA de 20 % sur le coût de la résidence de services dans laquelle il a investi.

Les statuts LMNP et LMP

Dans le cadre du statut LMNP, les recettes locatives sont imposables, soit dans la catégorie des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), soit dans le cadre du régime réel. Le premier cas donne droit à un abattement représentatif de charges fixé à 50 %, tandis que le second engendre l’imputation des amortissements sur le gain d’exploitation. Dans tous les cas, ces avantages sont cumulables avec la réduction fiscale proposée par le dispositif Censi-Bouvard.

Dès que le loueur meublé perçoit de ses locations des gains annuels qui excèdent 23 000 €, il est systématiquement considéré comme un professionnel, donc un LMP (loueur meublé professionnel). Ce statut lui permet de déduire de son revenu global l’ensemble des charges foncières et d’imputer directement le déficit foncier qui provient de sa location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes, et ce, sans aucune limitation de montant. S’il s’engage à louer son bien meublé sur 5 ans, il peut déduire de son bénéfice d’exploitation les amortissements. En outre, un loueur qui exerce une activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values :

• exonération totale : chiffre d’affaires en dessous de 90 000 €
• exonération partielle : chiffre d’affaires oscillant entre 90 000 et 126 000 €

Immobilier neuf : dans quelle ville investir ?

Tous ceux qui souhaitent investir dans le neuf peuvent privilégier les métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Marseille, Nantes, Lille ou Perpignan, ainsi que leur périphérie. Les principaux arguments en faveur de ces lieux sont la demande locative qui y est très forte, mais également la présence d’universités, d’un véritable bassin d’emplois, ainsi que les différents atouts culturels et économiques qui attirent chaque année de nouveaux résidents. Ces villes promettent bien entendu une rentabilité particulièrement intéressante.

Pour que l’investissement immobilier puisse rapidement porter ses fruits (rentabilité accrue, risque de vacance locative réduit…), il est plus pertinent de cibler les zones tendues où l’offre en logement est inférieure à la demande (zones A bis, A et B1). D’ailleurs, l’investissement dans ces zones fait partie des critères d’éligibilité à la loi Pinel.

L’immobilier neuf a le vent en poupe, et gagne sa bataille contre l’immobilier ancien sur de nombreux points comme la préservation de l’environnement, l’avantage fiscal et la rentabilité de l’investissement.